Veniturile obținute din închirierea proprietăților imobiliare sau mobile din patrimoniul personal trebuie declarate obligatoriu prin intermediul Declarației unice. Pentru anul 2026, legislația prevede reguli specifice privind stabilirea venitului brut și obligațiile de raportare, în funcție de calitatea chiriașului și de clauzele contractuale.
Regula generală de declarare în 2026
Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor (închirieri) au obligația de a depune Declarația unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal (Art. 122 alin. (1) din Codul Fiscal). Această regulă se aplică atât pentru veniturile în bani, cât și pentru cele în natură, provenind din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal (Art. 83 alin. (1) din Codul Fiscal).
Declarația trebuie depusă nu doar anual, ci și în termenul legal de la începerea activității în cursul anului, în cazul încetării contractelor sau dacă intervin modificări ale clauzelor contractuale (Art. 122 alin. (2) din Codul Fiscal).
Excepții de la depunerea Declarației unice
Nu toți proprietarii sunt obligați să depună Declarația unică pentru a declara impozitul. Conform Art. 122 alin. (6) din Codul Fiscal, sunt exceptați contribuabilii care realizează venituri pentru care impozitul se reține la sursă și reprezintă impozit final.
Această situație apare, de exemplu, în cazul veniturilor din chirii plătite de persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă (Art. 84^1 alin. (1) din Codul Fiscal). În acest caz, entitatea care plătește chiria calculează, reține și virează impozitul, scutind proprietarul persoană fizică de obligația declarării acestui venit prin Declarația unică în scopul impozitării.
Determinarea venitului brut în anul 2026
Începând cu veniturile aferente anului 2026, venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite prin contract, indiferent de momentul în care acestea sunt efectiv încasate (Art. 84 alin. (1) din Codul Fiscal).
O regulă esențială pentru anul 2026 este că venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor care, conform legii, cad în sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de către chiriaș (Art. 84 alin. (1) din Codul Fiscal). În ceea ce privește cotele de impozitare și pragurile pentru contribuții sociale (CASS) valabile în 2026, acestea trebuie verificate pe ANAF.ro sau în Codul Fiscal în vigoare la momentul depunerii, deoarece contribuabilul are obligația să calculeze singur cuantumul obligației fiscale (Art. 102 alin. (2) din Codul de Procedură Fiscală).
Documente și evidență fiscală
O simplificare importantă, valabilă și în 2026, este că persoanele fizice care obțin venituri din chirii nu au obligația de a completa Registrul de evidență fiscală și nici de a conduce evidență contabilă (Art. 84 alin. (10) din Codul Fiscal).
Totuși, Declarația unică trebuie completată corect, complet și cu bună-credință (Art. 102 alin. (3) din Codul de Procedură Fiscală). Aceasta se poate depune prin sisteme electronice de transmitere la distanță sau prin sistemul electronic de plăți (Art. 102 alin. (4) din Codul de Procedură Fiscală).
Exemple practice de calcul pentru 2026
Exemplul 1: Închiriere către o persoană fizică Un proprietar închiriază un apartament unei alte persoane fizice în anul 2026 pentru suma de 2.500 lei pe lună. Prin contract, se stabilește că chiriașul va plăti și asigurarea obligatorie a locuinței (PAD), în valoare de 100 lei, cheltuială care legal îi revine proprietarului.
- Chirie anuală: 2.500 lei x 12 luni = 30.000 lei.
- Cheltuieli sarcina proprietarului plătite de chiriaș: 100 lei.
- Venit brut total pentru 2026 (Art. 84 alin. (1)): 30.100 lei. Proprietarul va completa Declarația unică pornind de la acest venit brut de 30.100 lei.
Exemplul 2: Închiriere către o persoană juridică (firmă) O persoană fizică închiriază un spațiu unei firme în anul 2026 pentru suma de 5.000 lei pe lună.
- Venit brut lunar: 5.000 lei.
- Impozitarea: Firma (plătitorul de venit) are obligația să rețină impozitul la sursă (Art. 84^1 alin. (1)).
- Obligație proprietar: Acesta este exceptat de la depunerea Declarației unice pentru acest venit în vederea stabilirii impozitului, deoarece impunerea este finală la sursă (Art. 122 alin. (6)).
Capcane comune
Orice modificare a contractului (majorarea chiriei, schimbarea chiriașului) necesită actualizarea situației fiscale prin depunerea unei Declarații unice rectificative sau de modificare în cursul anului (Art. 122 alin. (2) din Codul Fiscal).
Pe scurt
- Veniturile din chirii se declară prin Declarația unică până la termenele legale din 2026 (Art. 122 alin. (1)).
- Venitul brut în 2026 include chiria stabilită și cheltuielile proprietarului plătite de chiriaș (Art. 84 alin. (1)).
- Dacă chiriașul este o firmă, impozitul se reține la sursă și proprietarul nu mai declară venitul pentru impozitare (Art. 122 alin. (6)).
- Nu este necesară ținerea unei evidențe contabile sau a Registrului de evidență fiscală (Art. 84 alin. (10)).
- Cotele de impozit și pragurile CASS pentru 2026 trebuie verificate în legislația actualizată la data depunerii (Art. 102 alin. (2) din Codul de Procedură Fiscală).
Prezentul articol are caracter informativ și se bazează pe prevederile Codului Fiscal și Codului de Procedură Fiscală menționate în text; pentru situații particulare, consultați legislația actualizată pe ANAF.ro.